緊急!新築シェアハウス問題でお困りの方はこちら

お急ぎの方はお電話で(平日10:00~20:00)0120-719-444

メールでお問い合わせ

情報をいち早くお届け!!LINE@で友達追加

  • 不動産コンサルタントFP事務所
  • 緊急!新築シェアハウス問題でお困りの方はこちら
  • 情報をいち早くお届け!!LINE@で友達追加
  • お急ぎの方はお電話で(平日10:00~20:00)0120-719-444
  • メールでお問い合わせ

中古物件に投資する場合のメリット、デメリット、注意点

2016-01-26 コラム・ニュース


今回は、マンション投資 で中古物件に投資をする際のメリット、デメリット、注意点についてまとめてみます。

★メリット

① 初期費用が安く抑えられる

新築不動産と比較して、中古不動産の最も大きなメリットは初期費用が安く抑えられることでしょう。

中古マンションの場合は、築年数の浅い物件であっても、新築物件の7〜8割前後の価格で購入することができます。

例えば、新築分譲時は2,000万円のマンションでしたら、中古で購入すると1,400万円前後で購入することができ、初期費用としてかなり安く抑えられると言えるでしょう。

② 個人売主が多く、消費税がかからない物件が多い

新築不動産の場合、一般的にはディベロッパーが売主になり直接販売される事が多いです。ディベロッパーは課税事業主でなるため、不動産の本体価格を別に消費税を加算されることになります。

例えば、不動産の販売価格が2,980万円の場合、消費税は別途加算されますので、実際購入する場合の価格は「3,200万円前後」になります。

一方、中古不動産の場合、売主は個人が多くなります。売主が個人の場合は非課税になりますので、表記した販売価格がそのままの購入価格になります。

従って、同じ販売価格の不動産であっても、新築で購入するより中古不動産の方は消費税がかからないのでその分安く購入することが言えるでしょう。

③ 日当たりなど物件の状態を確認することができる

一般的には、新築不動産は完成される前に分譲が終わってしまう事が多く、つまり、間取りなどの図面を確認するのと不動産会社の担当者の説明などで判断して購入を決められることがほとんどです。

一方、中古不動産の場合は、物件の設備、日当たりなどの状況を直接確認することができます。これは中古不動産の一つのメリットとして挙げられます。

④ 周辺近隣の状況を確認することができる

新築不動産の場合、近隣にどんな方が住むなどの情報は、実際住んでからでないと分からないです。

しかし、中古不動産の場合、物件下見の際に売主に確認することができます。例えば、騒音がすごい、近隣トラブルがあったかどうかなどの情報を確認した上で購入の判断をすることができます。

★デメリット

① 担保力が低い

中古不動産は新築不動産と比較して、金融機関にとって担保力が低いとされ、融資額は物件の評価価格の70%前後になる事が多いです。フルローンでの融資が難しく、ある程度の自己資金が必要になります。

② 物件の間取りや設備が古く感じられる可能性がある

新築物件は常に物件の住み心地や設備の使い勝手を追求し、建築時は最新の間取りや設備を取り入れることになりますが、少し築年数が古い中古物件は、間取りや設備が古く感じられる可能性があります。

③(建築年数が古い場合)耐震性などの心配がある

築年数の古い物件は、耐震性などが脆いというイメージがあります。

日本は1981年に「新耐震基準」が実施され、1981年6月以後に建築された物件は新耐震基準を満たしていると言えます。従って、中古不動産を選ぶ際に新耐震基準を満たした物件を購入することによって、耐震性などのリスクを回避することができると言えるでしょう。

★注意点・確認すべきこと

①『 物件価格だけでなく、リフォーム代を含めた総投資額 』 を確認する!

中古物件を購入し賃貸経営を行おうとする場合、ほとんどのケースで、程度の差こそあれリフォーム工事を行う必要があります。

可能な限り、物件購入前に当該物件の仲介業者と利害関係の無い、他のリフォーム会社や第三者のインスペクターなどに依頼して検討中の物件を賃貸に耐えるレベルまで引き上げるための費用を算出しておくことをお勧めします。

「 第三者の視点で必要経費を算出する 」 というのがポイントです。

②『 正しい想定賃料 』 を確認する!

事業として投資を行うわけですから、当然、収入金額を把握する上で基礎となる想定賃料を正しく把握しておく必要があります。

一般的に、物件の売買担当者は、当該物件の想定賃料については、やや高めの数字を買主に伝える傾向があるので、利害関係の無い第三者に対して自分で想定賃料の調査を行うことをお勧めします。

方法は簡単です。

物件周辺の不動産会社さん( 「 アパマンショップ 」 や 「 エイブル 」 など)の店舗へ、比較的閑散期である、月曜の夕方頃に直接出向き、

「○○という物件の購入を検討しているのですが、現在の相場だと月額いくらで賃貸できますか? 」 と、ズバリ!聞いてみるのが良いと思う。

室内の状態など不確定要素はあるものの、物件購入後に、当該物件の賃貸募集や管理を任せてもらえる可能性が高いわけですから、丁寧に教えてもらえると思います。

ポイントは、 「 物件周辺の店舗 」 と 「 物件最寄り駅の店舗 」 そして 「 最寄り駅が属する沿線のターミナル駅の店舗 」 の少なくとも3店舗には調査を行い、その平均値ではなく、最小値を参考にすることだ。

時間の経過とともにいただける賃料も当然下がってくるわけだから、厳し目の数字をあらかじめ織り込んでおくことが重要だ。

③『 物件を取得・維持するのに必要な諸費用・税金 』 を確認する!

物件購入時にすぐ必要となる、 「 仲介手数料 」や「 司法書士さんへの報酬 」などは目に見えやすいので忘れることは少ないが、後日、物件所在の自治体へ支払わなければならない「 不動産取得税 」や毎年の「 固定資産税額 」 なども、しっかりと確認しておいた方が良いと思う。

表面利回りだけで投資対象を選択してしまうと、のちのち後悔することにもなるので、是非確認しておきたいポイントだ。

以上、今回は、中古物件に投資する際のメリット、デメリット、注意点についてまとめてみました。



物件情報

  • 情報をいち早くお届け!!LINE@で友達追加
  • 今すぐ電話で相談!(営業時間:10:00〜20:00)0120-719-444
  • まずはご相談ください!メールでお問い合せ

不動産投資関連カテゴリー

成功事例一覧

  • 他社で新築マンション経営の提案を受けていた大場様は他社で新築マンション経営の提案を受けていた大場様は

    >続きを読む

  • もともとマンション経営に興味があった、山口様はご年収の…

    >続きを読む

  • 佐藤さんは毎月の返済額が10万円で、支払だけの生活…

    >続きを読む

  • 鈴木さんはカード会社で延滞していてローンが組める状…

    >続きを読む