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売却する時期

2016-11-01 コラム・ニュース


バブル時、景気が上昇傾向にある時代、投資家たちはみな数ヶ月程で売却してキャピタルゲインを得るためにマンション投資を行う方が多い傾向にありました。ですが、現在のマンション投資はキャピタルゲインを狙って投資をする方より、毎月の家賃収入を見込んだインカムゲインを目的に物件を購入する方が多くなっています。

5年後は売却も視野に入れて、「インカムゲイン+キャピタルゲイン」をねらおう。 理想の物件に巡りあって、希望価格に近い金額で購入できすぐに入居者も決まって、毎月の家賃もきちんと入り、入居者との関係,管理会社との関係も良好で何の問題もない大家さんライフを送っていたとしても、「所有してから5年がすぎたら、売却も視野に入れておく」ようにしましょう。

■なぜ5年後を意識するのか

投資用でも自宅用でも、不動産を所有する人にとっては5年がひと区切りになります。 なぜ5年なのでしょうか。それは、購入した金額よりも高く売れて売却益が出た場合、物件を所有してから5年後を境にして税率がまったく違ってくるからです。

売却する年の1月1日現在での所有期間が5年以下の場合には、「短期譲渡所得として売却益の39 %が税金としてかかります。それが5年を超えていると「長期譲渡所得になり、売却益にかかる税金も20 %になります。

5年を境に、かかる税金に倍の差が生じるのです。

どうせなら5年間は毎月入る賃料のうまみをたっぷりと享受しましょう。

そして5年経ったらそのまま所有し続けるもよし、購入金額よりも高く売れるなら売却するのもよしといった選択を視野に入れておくとよりマンション投資楽しくなります。

5年間所有して「インカムゲイン+キャピタルゲイン」をねらう

実際の区分所有マンションを使ってお話ししましょう。

20 mの1Kタイプのマンションを600万円で購入して、5年後に700万円で売却するとします。

この場合の月額賃料は6万です。

年間の賃料は72万円(6万円× 12カ月)となります。

5年間の賃料総額は360万円( 72万円× 5年間)です。

売却益は「700万円-600万円= 100万円」となります。

不動産から得られる利益の合計は、「所有した期間の賃料収入+売却益の合計」です。

この場合は「360万円+ 100万円=460万円」で、460万円の利益となります。

実際は毎年の経費と購入時および売却時の経費がかかってくるので、手取り金額は諸経費を引いた金額になりますが、ここでは簡略化のために諸経費は入れずに計算しています。

転売益に対する税金がどうなるかを見てみましょう。

長期譲渡所得の税金は利益の20 . 315%なので、転売益100万円に対し 「100万円× 20.315% = 20万3150円」となります。

これがもし5年以内に売却するとなると、短期譲渡所得として売却益の39.63 %の税金がかかるため、「100万円×39.63%=39万6300円」となります。

5年を挟んで19万円もの差が出てしまいます。

このことからもわかるように転売は5年を過ぎてから行うと税務上有利になりますね。

投資用不動産を売却には専門の宅建業者が存在します。

一般の宅建業者(不動産会社)に売却を依頼するよりも高い価格で売却することができます。

次にやってくるのは購入から10年目の大規模修繕を控えたタイミングです。

もちろん中古物件では10年よりも前に修繕する必要が出てくることもあるかもしれません。

中古物件を購入する際にはかならず修繕履歴まで確認することをオススメします。

■大規模修繕のタイミング

大規模修繕になると、外壁の塗装のために建物の外周に足場を組み立てることもあるので、退去時の壁紙の張替えのような通常の修繕よりも費用がかかります。ほかにも雨漏りを防ぐためにヒビ割れを補修したり、バルコニーに設置されている手すりなどに防錆処置を施したりなど建物の資産価値を保つために定期的な修繕を行なうのが一般的です。

しかし大規模修繕の前に高値で売却できれば大きな利益を出せるため、10年を目処に売却を検討されるかたもおられます。 この修繕費用ですが、区分所有マンションでは毎月「修繕積立金」として積み立てることになっており、不足分があれば一時金としてその都度支払いを求められます。

一棟物件ではオーナー様ご自身での積立となるため、月々の家賃収入から計画的に資金を準備しておく必要があります。

■購入から15年目のローン金利が減るとき

ローンを借り入れるとき返済方法を「元利金等返済」と「元金均等返済」のどちらかから選ぶことになりますが、表のとおり元利金等返済では年数が経つほどにローンの利息部分が減るため、経費が減少することになります。一般的には元利均等返済が選択される事が多くなっています。

新築や築浅の木造物件を購入した場合、およそ20年ほどで減価償却期間が満了になりますから売却を考えるタイミングです。

ただしRC造の場合は47年、木造で22年と構造によって法定耐用年数は異なります。

また、築古の中古物件では耐用年数オーバーのものも多々あるため、場合によっては4年での売却を検討する方もおられるでしょう。

おそらくほとんどの方が物件を購入するとき金融機関から融資を受けるかと思います。

その時の融資期間ですが、これは法定耐用年数などを基準に、最長30年の範囲内で定められるのです。

つまり耐用年数オーバーの中古物件を購入するとき、4年間は減価償却費を経費に計上できますが、それを超えると償却費がゼロになってしまうので節税効果が薄れるということです。

そのため短ければ4年で売却して次の物件を購入するケースも考えられます。

■Airbnb

売却する前にひとつ考えたいのが、Airbnb(エア・ビー・エヌ・ビー)です。

マスコミでは「民泊」という言葉で取り上げられることが多いようです。

2016年時点では日本に訪れる外国人観光客が多くなっています。

その訪日外国人を受け入れる宿泊施設が日本各地で不足しているのが現状です。

空いている部屋・使わない家などを一日単位で旅行者に泊まってもらう、簡易旅館として登録できるのがAirbnbです。

マスコミ報道ではAirbnbの利用で住民とのトラブルになることを取り上げられることが多くありますが、じつは、それだけ多くの需要があるということなんです。

通常の賃貸に出す分譲マンションの一室を、Airbnbで運用すると、おおむね賃料の6~8倍の収入が見込めます。

入れ替わり時のクリーニング等の経費はもちろんかかりますが、賃貸に出すより5倍以上の投資利回りを得られることから、盛り上がっています。

積極的にAirbnb用の物件を購入したがっている投資家も多いことから、いま投資用不動産を売却すれば早期に売ることも可能です。

しかし、ここは保有する物件をAirbnbに転用してみるといかがでしょうか。

今までの概念を覆す利回りを得ることができるチャンスにあります。

まとめ

投資用物件の売却する時期についてですが、やはり物件によってかわってきます。

一番の目安はやはり5年目になるとおもいます。

次に大規模修繕の時期です。

一概には言えませんが、目前に控えていて条件が揃っていれば売却するタイミングとも言えるでしょう。

Airbnbなども原状回復の一つの手段です。

今お持ちの物件をもう一度見つめ直してはいかがでしょうか?

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