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あなたの会社は、副業を禁止していませんか?

2016-11-25 コラム・ニュース


マンション投資に限らず、サラリーマン収入とは別の収入を得たいと考えるサラリーマンは多いでしょう。

マンション投資をはじめとした投資もブームですが、インターネットをつかった副業も人気があります。

副業で儲けて家族で幸せになる…これは素晴らしい事ですが、そもそも、あなたの会社は、副業を禁止していませんか?

まずは就業規定をしっかり確認してください。

副業禁止の会社では、マンション投資をすることはできません。

マンション投資の場合、「5棟10室の壁」と呼ばれる制限があります。

家を貸す場合の棟数が5棟以上、あるいは、アパートやマンション等、部屋を負かす場合の数が10室以上である場合は、事業として不動産賃貸業を行っていると見なされます。

事業規模になってしまうと、税制面も変わりますし、副業禁止規定のある会社の場合、規定に触れてしまいます。

マンション投資を始める前に、自分の会社は副業を禁止していないか必ず確認するようにしましょう。

副業禁止だから内緒で不動産を持とうという風に考えるサラリーマン投資家の方も多くいます。

なかにはバレてしまう人もいます。

というのも、サラリーマンの住民税は、「特別徴収」といって、会社からまとめて支払われています。

この住民税は給与から天引きされています。

会社が一括して支払うために、住民税額が各行政から会社に通知されます。

副業の収入があれば住民税額も上がりますから、経理担当者から見れば、副業している事は一目瞭然です。

大きな会社ならバレない…なんて言われている事もありますが、 それはちょっと信用できませんね。

バレない方法としては、確定申告を行うときに、「住民税·事業税に関する事項」の項目内の「給与所得以外の住民税の徴収方法の選択」という部分の「自分で納付(普通徴収)」にチェックを入れることが紹介されています。

要は住民税の支払い方法を「特別徴収」(会社が支払い、給与から天引き)ではなくて「普通徴収」(個別に支払う)に変えるということです。

これも、会社を欺いていることには変わりありません。

黙っていれば大丈夫だろうと思うかもしれませんが、ふとしたはずみでマンション投資を会社に知られてしまう可能性もあります。

下手をすると、就業規則違反で解雇ということにもなりかねません。

何より、ビクビクしながらマンション投資をしなければいけないのは精神衛生上よくありません。

会社に内緒でマンション投資をして、うまくいった場合儲かってくるとついつい自慢したくなるものです。

同僚にこっそり話しただけだから大丈夫だろうと思っていても、どこからか話が漏れて上司や人事部門に知られてしまう可能性もあります。

また、不動産収入を入れると上司より年収が高くなる事で、傲慢な態度になって嫌われてしまう人もいるそうです。

副業がバレなかったとしても、「態度が悪い」ということでリストラ対象になってしまう事もあり得ます。

そのため副業禁止の会社のサラリーマンは「5棟10室の壁」を越えることはできません。

サラリーマンが事業としてマンション投資をするのは、会社が全面的に副業に賛成していない限り、難しいと言えます。

やはりバレたらまずい事をするのはよくありません。

ルールをきちんと守っていくことをお勧めします。

ですが、副業規定を守りながらマンション投資する方法があります。

では、サラリーマンであるあなたが、会社が就業規則で副業を禁止していたら、マンション投資を諦めなければいけないのでしょうか。

ルールを破ることなくマンション投資を行う方法はないでしょうか。

あなたができなくても家庭の中でマンション投資ができる人がもう1人います。

それはあなたの奥さんです。

Aさんの場合は夫が地方公務員で、夫の母から譲り受けた1棟のアパートを持っていました。公務員ですから、当然ながら副業は禁止されています。

母から譲り受けたアパート以上に物件を買おうとすれば、 それは事業規模になってしまうのです。

検討していたのは、2.3.4棟目にあたるレンガ造りの3棟1括アパートです。

戸数18室もありますから、その時点で「5棟10室の壁」はとっくに越えています。

夫の名義で不動産を増やすわけにはいかないので、次の物件を買うために、妻であるAさんの名義で購入することになりました。

このように、ご主人の会社が副業禁止であっても、マンション投資自体を禁止していたとしても、奥さんがする分には、何の問題もありません。

たとえ規模が大きくなって「5棟10室の壁」を越えてしまっても会社に何かを言われる心配はないのです。

いずれ物件を増やしていこうと思うなら、最初から奥さん名義でマンション投資を始めることを考えたほうが賢明です。

無収入の主婦が融資を受けられる理由

主婦で外に働きに行ってなかったり、正社員ではなくパートで働いているAさんの場合、はたして銀行から融資を受けられる

のかと、疑問に思うかもしれません。

そもそもAさんがアパートを買ってマンション投資を始めるのは、夫の副業規定からいえば理にかなったものでした。

それに「マンション投資をやってみよう!」そう最初に決意したのは、Aさんでした。

そのためにマンション投資の勉強もしましたし、コツコツと物件探しも行ってきました。

ところが、Aさんが買おうとしたところ、銀行は「はい、わかりました。すぐにお貸しします」という状況ではありませんでした。

どちらかというと、銀行に融資を渋られたのです。

そもそもマンション投資における融資は、「人」と「物」にお金を貸し出します。

「人」については、勤め先だったり勤続年数だったり、年収、家族構成、資産背景といった、その人がお金をきちんと返せる人なのか、どれだけ信用できる人なのか、そういうところを重視します。

この信用の度合いは「属性」という言葉で表現します。

よくマンション投資の専門書では、年収が高くて一流企業に勤めているようなサラリーマンを指して、「高属性」という言い方をします。

「物」については、物件を指します。

金融機関は物件を担保にとってお金を貸し出します。

これはマンション投資に限らず、マイホームローンでも同じです。

担保というのは、もしローン返済ができなくなったときに、どれだけの価格で売れるのかといった物件の価値を測る基準です。「担保価値」という言い方をします。

担保価値 実勢価格(実際に売られている価格)ではなく、あくまで金融機関が評価した金額です。

この評価の方法は2種類あります。

それは「収益還元価格」と「積算価格」です。

収益還元価格とは、この物件からどれだけの収益が上がるのか計算する方法で、投資用の物件ならではの評価法です。

積算価格は土地の価格と建物の価格を足したものです。

築年数が経っているものは、その分だけ建物の価値を目減りさせて計算します。

金融機関には、この収益還元価格、積算価格どちらかで担保評価を決めるところと、収益還元価格と積算価格を合わせて担保評価を決めるところがあります。

こうして、個人の属性と担保価値を合わせて、融資額や期間や金利といった融資条件が決まっていきます。

まとめ

会社に勤めていると、会社の規則でマンション投資自体ができない場合もあります。

会社に内緒でヒヤヒヤしながらやっても気が気じゃありませんね。

わざわざバレるリスクを取るよりは奥さん公認で進める方が精神的にも楽になります。 マンション投資 マンション経営   区分投資 おまとめローン オリックス報酬金 報奨金 キャッシュバック  高歩合率  東京  関東 中古  SBJ 

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